Avec 12,7% du parc immobilier français classé F ou G, soit environ 1,8 million de logements concernés, l'achat d'une passoire thermique représente une réalité du marché qui séduit de plus en plus d'acquéreurs attirés par des décotes pouvant atteindre 19% selon les régions. Face aux interdictions de location qui se profilent - janvier 2028 pour les logements F, 2034 pour les E - de nombreux investisseurs s'interrogent légitimement sur la pertinence d'acheter un bien avec un DPE mauvais. Thémis Notaires Associés, étude notariale implantée à Loon-Plage, vous accompagne dans cette analyse complexe pour distinguer l'opportunité d'investissement du piège financier.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G consommant plus de 420 kWh/m²/an sont définitivement interdits à la location pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, marque le début d'un calendrier progressif qui touchera les logements F dès le 1er janvier 2028 (seuil de 330 kWh/m²/an), puis les logements E au 1er janvier 2034. Cette évolution réglementaire provoque actuellement un afflux massif de biens énergivores sur le marché : dans les villes de plus de 100 000 habitants, les ventes de passoires thermiques représentent désormais 1 vente sur 3 contre 1 vente sur 4 l'an passé selon le Conseil Supérieur du Notariat, illustrant la volonté des propriétaires de se séparer de ces biens avant les échéances réglementaires.
Pour les territoires d'Outre-mer, incluant la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, le calendrier bénéficie d'un décalage avec l'interdiction des logements G reportée au 1er janvier 2028 et celle des logements F au 1er janvier 2031. Cette adaptation territoriale reconnaît les spécificités climatiques et économiques de ces régions.
Les logements avec un DPE mauvais subissent une décote moyenne de 15%, représentant environ 452€/m² par rapport à un bien équivalent classé D. Cette dépréciation varie considérablement selon les zones géographiques : de seulement 2% à Paris où le marché reste tendu (avec une décote plus précise de 3% à 5% pour les appartements), jusqu'à 19% dans certaines régions où l'offre est plus abondante. Les Hauts-de-France et le Grand-Est enregistrent les décotes les plus importantes de France métropolitaine avec -11% en moyenne. Les maisons individuelles sont particulièrement touchées avec des décotes oscillant entre 3% et 19%, tandis que les appartements résistent mieux avec des écarts de 2% à 11%.
Depuis juillet 2021, les prix des passoires thermiques n'ont progressé que de 3,7% contre 7% pour les autres biens, illustrant un décrochage progressif du marché. À Lille par exemple, l'écart atteint des proportions spectaculaires : une maison ancienne classée F ou G se négocie autour de 166 000€ contre 341 000€ pour une maison mieux classée énergétiquement.
À noter : Dans les grandes métropoles françaises, la tension locative maintient une demande soutenue malgré les mauvaises performances énergétiques. Un investisseur avisé peut ainsi négocier une décote substantielle tout en conservant un potentiel locatif attractif jusqu'aux échéances réglementaires, sous réserve de planifier les travaux de rénovation nécessaires.
Le DPE étant devenu opposable depuis 2021, les locataires disposent de recours juridiques substantiels. Ils peuvent exiger des travaux de rénovation, obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts si la performance énergétique réelle ne correspond pas à celle annoncée. Les propriétaires s'exposent à des amendes pouvant atteindre 3 000€ pour une personne physique et jusqu'à 15 000€ pour une personne morale.
Depuis août 2022, le gel des loyers frappe tous les logements F et G, interdisant toute augmentation lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. Les aides au logement (APL) peuvent être suspendues, et le juge peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte financière.
Pour sortir du statut de passoire thermique, le coût moyen des travaux oscille entre 400€ et 800€ par m² pour une maison individuelle, représentant un investissement de 40 000€ à 80 000€ pour un logement de 100m². Plus spécifiquement, pour faire progresser un bien de la classe F vers la classe D, l'enveloppe budgétaire se situe entre 25 000€ et 50 000€.
Les appartements nécessitent généralement un investissement minimal d'environ 15 000€, tandis que les pavillons peuvent exiger jusqu'à 60 000€ de travaux, avec une moyenne pondérée autour de 38 000€. Il convient systématiquement de prévoir une marge de sécurité de 10 à 15% pour les imprévus qui surviennent fréquemment lors des chantiers de rénovation énergétique.
Exemple concret : Un couple acquiert en février 2026 un appartement T3 de 65m² classé F dans le centre-ville de Strasbourg pour 195 000€ (décote de 11% par rapport aux 219 000€ d'un bien équivalent classé D). Les travaux de rénovation comprennent l'isolation des murs par l'intérieur (12 000€), le remplacement des menuiseries (8 000€) et l'installation d'une pompe à chaleur air-air (5 000€). Avec un investissement total de 25 000€ et des aides MaPrimeRénov' plafonnées à 30 000€ pour un saut de 3 classes (passage de F à C), ils obtiennent 15 000€ d'aides selon leur profil de revenus intermédiaires. Le coût net des travaux s'élève donc à 10 000€, pour un bien désormais valorisé à 225 000€, générant une plus-value immédiate de 20 000€.
MaPrimeRénov', temporairement fermée début 2026 dans l'attente du vote budgétaire, sera réactivée courant du premier trimestre. Ce dispositif peut désormais financer jusqu'à 30 000€ de travaux pour un saut de 3 classes ou plus (contre 40 000€ auparavant) et jusqu'à 40 000€ pour un saut de 2 classes (contre 55 000€ précédemment). La catégorie saut de 4 classes avec plafond de 70 000€ a été supprimée, et le bonus de 10% pour sortie de passoire thermique n'existe plus en 2026. Les taux de prise en charge varient selon les revenus : 80% pour les ménages très modestes (limité à 90% avec toutes aides cumulées), 60% pour les revenus modestes, 45% pour les revenus intermédiaires et 10% pour les revenus supérieurs. Pour les rénovations progressives par gestes, le montant cumulé des aides MaPrimeRénov' ne peut dépasser 20 000€ sur une période de cinq ans, limitant fortement les stratégies de rénovation échelonnée.
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) apportent un complément de 2 000€ à 8 000€ selon la nature des travaux entrepris. L'éco-prêt à taux zéro permet d'emprunter jusqu'à 50 000€ sur 20 ans sans intérêts, tandis que la TVA réduite à 5,5% s'applique automatiquement à l'ensemble des travaux de rénovation énergétique. Il est crucial de noter que le montant cumulé de toutes les aides publiques et privées ne peut pas dépasser 100% de la dépense éligible, avec un taux de prise en charge limité à 90% pour les ménages très modestes, sauf si des aides locales complètent le financement.
Les collectivités territoriales proposent souvent des aides locales variant de 1 500€ à 5 000€, qu'il convient de solliciter auprès de votre mairie ou de l'agence départementale pour l'information au logement (ADIL). Le cumul intelligent de ces dispositifs peut permettre aux ménages modestes d'atteindre un financement proche de 100% du montant des travaux.
Prenons l'exemple concret d'un achat à 130 000€ d'un bien initialement valorisé 150 000€ (décote de 20 000€), nécessitant 30 000€ de travaux avec 5 000€ d'aides déduites, soit un investissement total de 155 000€. Si le bien rénové en classe D vaut 170 000€ sur le marché, le gain net immédiat s'élève à 15 000€.
Au-delà de la plus-value immobilière, les économies d'énergie représentent un avantage substantiel. Le passage d'une consommation annuelle de 3 000€ à 1 500€ génère 22 500€ d'économies sur 15 ans. Un logement rénové de classe D se valorise en moyenne 12% au-dessus d'un bien équivalent classé F, pouvant représenter une plus-value de 24 000€ pour un appartement initialement estimé à 200 000€.
Conseil pratique : Avant de vous engager dans l'achat d'une passoire thermique, simulez systématiquement trois scénarios financiers : le coût de rénovation minimal pour atteindre la classe E (maintien de la location jusqu'en 2034), le coût optimal pour atteindre la classe D (valorisation maximale), et le coût d'une rénovation ambitieuse vers la classe B ou C (éligibilité aux labels BBC et économies d'énergie maximales). Cette approche comparative vous permettra d'identifier le meilleur rapport investissement/rentabilité selon votre horizon de détention du bien.
Depuis le 1er janvier 2025, l'audit énergétique est devenu obligatoire pour toute vente de biens classés E, F ou G. Ce document, distinct du simple DPE, coûte entre 700€ et 1 000€ pour un appartement, et entre 1 000€ et 1 500€ pour l'audit énergétique réglementaire d'une maison individuelle. Il est important de noter que MaPrimeRénov' ne peut pas financer l'audit réalisé dans le cadre d'une vente, cette charge incombant au vendeur. L'audit a une durée de validité de 5 ans (contre 10 ans pour le DPE), car les conditions du bâtiment et les technologies disponibles peuvent évoluer rapidement. Il doit contenir au minimum deux scénarios de rénovation chiffrés avec les aides mobilisables, permettant d'éviter les erreurs coûteuses comme le remplacement prématuré des fenêtres qui ne représentent que 15% des déperditions thermiques contre 30% pour les combles.
L'audit révèle l'ordre optimal des interventions : isolation des combles générant 25 à 30% d'économies, isolation des murs apportant 20 à 25% de gains, puis seulement le remplacement des menuiseries et du système de chauffage. Cette hiérarchisation évite l'erreur classique d'installer une pompe à chaleur performante dans une maison mal isolée.
Le 1er janvier 2026 marque l'entrée en vigueur d'une réforme majeure du calcul du DPE, avec l'abaissement du coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9. Cette modification technique permettra à environ 850 000 logements actuellement classés F ou G de basculer automatiquement vers la classe E sans aucuns travaux. Il est rassurant de noter qu'aucun logement ne verra son étiquette se dégrader du fait de cette réforme : seule une amélioration du classement est possible grâce au nouveau coefficient de conversion.
Les petits logements chauffés à l'électricité, notamment les studios et T1 de moins de 30m², peuvent espérer gagner une à deux classes énergétiques. La mise à jour s'effectue gratuitement via le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nécessiter une nouvelle visite du diagnostiqueur. Cette simple démarche administrative peut transformer radicalement la valorisation d'un bien et repousser les échéances d'interdiction de location jusqu'en 2034.
Le Sénat a voté en avril 2025 plusieurs dérogations à l'interdiction de location des passoires thermiques. Les propriétaires peuvent invoquer des contraintes techniques insurmontables (bâtiments classés, contraintes architecturales), un coût disproportionné dépassant 50% de la valeur du bien, ou le refus de l'assemblée générale de copropriété datant de moins de trois ans.
L'intervention d'artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) conditionne l'obtention de toutes les aides publiques. Depuis la loi du 30 juin 2025, vérifiez systématiquement que les éventuels sous-traitants disposent également de cette certification. Le service public France Rénov' (0 808 800 700) propose un accompagnement gratuit pour structurer votre projet et identifier les professionnels compétents de votre région.
Face à la complexité juridique et financière de l'acquisition d'un bien avec mauvais DPE, l'expertise notariale devient essentielle pour sécuriser votre investissement. Thémis Notaires Associés, basée à Loon-Plage, mobilise son expertise en droit immobilier pour analyser les implications contractuelles de votre acquisition, vérifier la conformité des diagnostics fournis et anticiper les obligations réglementaires futures. Notre étude vous accompagne dans la structuration juridique de votre projet de rénovation, la négociation des conditions suspensives adaptées et la sécurisation des financements mobilisés, garantissant ainsi une transaction transparente et éclairée dans le respect de vos intérêts patrimoniaux.